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专家称北京房价必然下跌,除非居民收入大幅上

2019-10-08 23:10

专家称北京房价必然下跌 除非居民收入大幅上涨

中新网9月18日电 9月17日下午,国务院发展研究中心金融研究所研究员吴庆在中国记协等单位举办的第59期“记者大讲堂”上发表观点认为,中国并不会发生像2008年美国楼市一样的崩盘现象,但房地产市场已经出现泡沫,北京真实的房价一定会跌。

bv1946伟德入口,全国楼市调控政策已经持续一年多,受房价上涨压力多地城市再次密集出台楼市调控新政,主要有限购、摇号、三价合一等新调控。楼市调控政策主要集中在一二线城市,目前实施调控政策共有113个城市。1-2月份,全国新商品房销售总额12454亿元,同比上年增长15.3%,增速提高1.6%。刘全分析认为,三月份开始,全国部分城市房价仍然大幅上涨,随即大连、昆明、杭州、长沙、武汉、深圳、西安、广州、成都、南京等16个城市陆续发布了楼市调控新政策,用以抑制房价大幅上涨。如果不改变现有楼市调控政策,房价只会出现越调越高。全国16个城市房价上涨的事实已经充分证明,本轮楼市调控政策存在一定的问题。

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吴庆认为,目前中国房地产市场主要存在两类泡沫,即大城市的“价格泡沫”,和三四线城市的“数量泡沫”。“在北京、上海等一线城市,房价很高,目前市民的收入很难支撑现在房租和房价。”数据也显示,2012年底北京房价收入比为16.7,上海为12.5,深圳为13,高于多数欧美城市,纽约仅为6.2,温哥华为9.5。

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9月18日电 9月17日下午,国务院发展研究中心金融研究所研究员吴庆在中国记协等单位举办的第59期“记者大讲堂”上发表观点认为,中国并不会发生像2008年美国楼市一样的崩盘现象,但房地产市场已经出现泡沫,北京真实的房价一定会跌。

对于一线城市的高房价,吴庆直言,像北京这样的城市,真实的房价一定会跌。吴庆解释称,真实的房价需要扣除通货膨胀的因素,而北京房价不跌只有两种可能,“一是工资大幅上涨,另外是大幅的通货膨胀。”

据最新统计调查数据显示,2018年1-2月份,全国受监测50个大城市合计土地出让收入5918.7亿元,同比上年3685.2亿元,涨幅高达60.6%。刘全认为,全国土地价格持续大幅飙升,楼市调控政策在销售中端调控市场需求,只能暂时阶段性控制房价上涨。市场真正购房需求仍然存在,通过市场积累挤压及市场恐慌情绪扩散,受买涨不买跌影响市场很有可能出现报复性反弹或房价逆市上涨。土地财政依赖促使房地产市场要维持房价上涨,未来长期不会改变。

吴庆认为,目前中国房地产市场主要存在两类泡沫,即大城市的“价格泡沫”,和三四线城市的“数量泡沫”。“在北京、上海等一线城市,房价很高,目前市民的收入很难支撑现在房租和房价。”数据也显示,2012年底北京房价收入比为16.7,上海为12.5,深圳为13,高于多数欧美城市,纽约仅为6.2,温哥华为9.5。

另外,就三四线城市出现的“数量泡沫”,吴庆分析,这些城市房价较低,但当前存量过大,需要很多年才得以消化,供求严重失衡。这一观点在数据上也得以佐证,据上海易居研究院数据显示,三线城市库存相较一二线城市环比增幅最高,达2.8%,而一二线城市分别为2.5%和0.7%。

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对于一线城市的高房价,吴庆直言,像北京这样的城市,真实的房价一定会跌。吴庆解释称,真实的房价需要扣除通货膨胀的因素,而北京房价不跌只有两种可能,“一是工资大幅上涨,另外是大幅的通货膨胀。”

“这两类泡沫之间有可能呈现此消彼长的关系。”吴庆指出,北京的房地产市场供求关系,很大程度上取决于有没有足够的需求支持,这些需求一部分来源于外来人口的流入。而三四线城市人口流出若持续过大,当地楼市泡沫将加剧。于是,“城镇化将成为影响未来房地产市场的关键因素。”

据中原地产最新统计调查显示,2018年3月,北京、上海、深圳等一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨0.2%,二手住宅销售价格同比上涨0.5%;二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别同比上涨1.6%、1.4%;三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别同比上涨2.4%、1.3%。刘全分析认为,一二线城市楼市调控政策收紧,房价仍然在稳步上涨,三线城市房价也在保持中幅上涨。一二线城市受楼市调控影响,房地产开发商将三四线城市做为重要发展区域大举买地。一二线城市房价上涨受到抑制,三四线城市房地产市场将有很大的空间。

另外,就三四线城市出现的“数量泡沫”,吴庆分析,这些城市房价较低,但当前存量过大,需要很多年才得以消化,供求严重失衡。这一观点在数据上也得以佐证,据上海易居研究院数据显示,三线城市库存相较一二线城市环比增幅最高,达2.8%,而一二线城市分别为2.5%和0.7%。

楼市泡沫普遍存在,哪些城市适于房地产投资?吴庆认为,房地产市场好比股市,“一个城市就是一个市场,同一个城市中不同楼盘情况也不一样。”不过,吴庆举例分析,燕郊房价之所以比香河高,在于其公共设施更完善,交通使其和北京连接更紧密。“这些地方的房子或许可以投资。”

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“这两类泡沫之间有可能呈现此消彼长的关系。”吴庆指出,北京的房地产市场供求关系,很大程度上取决于有没有足够的需求支持,这些需求一部分来源于外来人口的流入。而三四线城市人口流出若持续过大,当地楼市泡沫将加剧。于是,“城镇化将成为影响未来房地产市场的关键因素。”

刘全分析认为,通货膨胀持续上升推动物价上涨,土地价格及建筑材料设备等房地产市场开发成本上涨,必然推动房价持续走高。要想真正降房价应该加大社会福利住宅开发,为社会中低收入群体提供廉租房。房地产市场采取二级化供给,一是市场供给即有经济条件者可以购买商品房;二是计划供给即没有经济条件者可以租住社会福利住房并同样享受社会公共资源。立刻叫停楼市调控和摇号买房,此举将房价越调越高。否则,楼市调控政策只是空谈,也许有些人要的就是这种结果。

楼市泡沫普遍存在,哪些城市适于房地产投资?吴庆认为,房地产市场好比股市,“一个城市就是一个市场,同一个城市中不同楼盘情况也不一样。”不过,吴庆举例分析,燕郊房价之所以比香河高,在于其公共设施更完善,交通使其和北京连接更紧密。“这些地方的房子或许可以投资。”

作者:刘全,房地产专家、法学专家。

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创作:2018.4.16

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